ビルメンテナンス業界に進出しようと思っても、【新規事業のアイデア】 を思いつかないと、具体的な議論ができないですよね？

　ビルメンテナンス業界で、新規事業を立ち上げたいと考えているあなたも、おすすめの分野・サービスを知れば、そこから新しい発想が膨らみます。

　以前の私は、ビルメンテナンス業界の現状や問題点を、ほとんど知らなかったので、自分の経験や周りの人の意見を聞いて、新規事業を考えていました。その結果、ニーズがなく、将来的な成長が見込めないサービスばかり検討していました。ビルメンテナンス業界の現状や注目される理由を理解してからは、先を見越したサービスを考えられるようになりました。

　この記事では、①ビルメンテナンス業界の現状・注目されている理由 と、②おすすめの分野・サービス　について解説していきます。

　この記事を読み終える頃には、ビルメンテナンス業界の現状と注目されている理由を理解し、新規事業の検討が進むようになります。

１　ビルメンテナンス業界が注目されている５つの理由

ビルメンテナンス業界の現状

　ビルメンテナンスの業務とは、色々な建物（オフィスビル、商業施設、マンション など）の清掃・設備管理・警備といった日常的な維持管理を担う仕事です。市場規模は、2024年度には約5兆1,615億円、2025年度には約5兆2,600億円に達し、少しずつ成長を続けています。ビルメンテナンスの業務は、私たちの暮らしや経済活動を支える社会基盤ですので、決してなくなることはありません。

　しかしながら、いくつかの課題があります。最大の課題は、深刻な人手不足 です。募集してもなかなか人が集まらずに、苦労している企業がほとんどです。現場の高齢化も進んでいます。また、ビルオーナーから、元請け、下請け、孫請けへと業務が連なる 重層的な下請け構造 が一般的なため、現場で作業を行う中小企業ほど、適正な対価を得にくく、利益を確保しづらい といった厳しい現実も抱えています。

　その一方で、一度契約を獲得すれば、長期間にわたって関係が継続する「ストック型ビジネス」という強みも持っており、安定した収益を見込みやすい業界でもあります。

　このように、ビルメンテナンス業界は「需要は安定しているが、構造的に儲けにくい」という二面性を持つ業界です。新規事業を考える時には、どの分野・どのサービスを選ぶか によって、収益が大きく変わりますので、注意が必要です。

　以下では、ビルメンテナンス業界の現状を５つの点から、解説します。

市場規模は約5.2兆円

　2024年度のビルメンテナンス業界の市場規模は、前年度比6.9%増の約5兆1,615億円となりました。さらに2025年度には、約5兆2,600億円 まで拡大したとされ、堅調な成長を続けています。主な成長要因は、①既存契約では、契約更新時に価格上昇が進み　②新規契約では、適正な単価での受注が行われ　③修繕工事・改修工事の受注が増えている　ことです。「仕事の量が増えた」というより、「人手不足とコスト上昇を背景に、価格が適正化された」のが、大きなポイントです。

最大の課題は人手不足

　ビルメンテナンス業界のほぼすべての企業が、人手不足に悩んでいます。人手不足の原因は、①早朝・深夜シフトなど勤務時間が不規則　②体力を使う作業が多い　③給与水準が低い　などです。「賃金が低く、仕事がきつい」といったイメージが定着しているのも一因です。

　さらに、高齢化も進んでおり、現場で働く人の半数以上が60歳以上、４人に１人が70歳以上だというデータもあります。

重層的な下請け構造

　外側からは見えませんが、業界の特徴として欠かせないのが、重層的な下請け構造 です。ビルオーナーから、まず大手の管理会社が、管理業務を一括して請け負います。次に、その業務が細分化され、別の管理会社に再委託されます。さらに、「清掃業務」「設備管理業務」「環境衛生管理業務」などの専門分野ごとの下請け専門会社へと業務が渡っていくのが、一般的な流れです。実際には、下請けの下請け、さらにその先の孫請け企業が、業務を行うことも多くなっています。この重層構造では、間に入る会社が中間マージンを確保するため、現場で作業する企業への対価が少なくなっています。

利益を確保しにくい

　利益を確保しにくいのも、この業界の特徴です。上記の重層的な下請け構造も一因ですが、人件費が経費の大半を占めているのも、大きな要因です。

　ビルメンテナンス業界では、業界トップの企業でも、市場全体の３～４％のシェアしかもっておらず、大手・中堅・中小まで、数万社が入り乱れて、市場を分け合っている状態です。大手企業でも、営業利益率が10％以下で、中小企業になると、営業利益率が0.5％程度であると、見られています。特に、下請け企業・孫請け企業は、人件費・物価の上昇分を価格に反映しにくいため、利益を確保できない構造になっています。

ストック型ビジネス

　ビルメンテナンス業界が、ストック型ビジネスと言われるのは、「契約すれば、解約されない限り、収益を生み続ける」からです。この構造は、非常に魅力的です。なぜなら、毎年新しい契約を取らなくても、解約がない限り、前年の売上がそのまま積みあがっていくからです。

　そのため、新規契約を獲得するよりも、既存顧客から信頼を得て、関係を構築していくことが重視されます。

注目されている５つの理由

　ビルメンテナンス業界は、「需要は安定しているが、構造的に儲けにくい」というむずかしさを抱えた業界です。それでも近年、新規事業の参入先として、ビルメンテナンス業界に注目する企業が増えています。その理由を、知っていますか？

　①人手不足の深刻化　②建物の老朽化　③ストック型ビジネス　④大手に独占されていない市場構造　など、多くの注目ポイントがありますが、ここでは、新規事業として参入を検討する時に、知っておきたい理由を５つご紹介します。

人手不足による外部委託の拡大

　アンケートによると、「現場の従業員が集まりにくい」という悩みが、13年連続で業界の課題１位となっており、人手不足が深刻化しています。この影響は業界内だけでなく、自社で管理部門を抱える企業にも及んでおり、清掃・設備管理 などを内製化するコストや労力が、年々高まっています。そのため、専門性をもつ外部の協力会社に、業務を委託する動きが加速しています。

　この現状は、新規参入を目指す企業にとっては、ビジネスチャンスです。業務の効率化・省人化 などのノウハウ・技術を武器に、既存企業が対応しきれない需要を取り込むチャンスが広がっています。

建物老朽化による修繕・点検需要の増加

　建物の老朽化は、オフィスビル・商業施設・マンション など、あらゆる建物で進んでいます。国土交通省の調査によると、2026年末には、築30年以上の分譲マンションが、約332万戸に達する見込みです。建物の老朽化が進むと、設備の故障率が上がりますので、修繕や点検の頻度が増え、メンテナンス業者にとっては、受注機会が増えます。

　具体的な修繕として、①外壁のひび割れ・剥落を防ぐ外壁塗装　②雨漏りを防ぐ屋上防水工事　③配管の更新　④地震に備える耐震改修　などがあります。修繕を行う前には、必ず点検が必要ですので、点検の重要性も増しています。

　これから築40年・50年を超える建物が、どんどん増えていきますので、修繕・点検を専門に扱う企業への需要は、確実に拡大していくはずです。

ストック型ビジネスによる安定した収益

　ビルメンテナンス事業の最大の魅力は、「ストック型ビジネス」です。一度契約を獲得すると、解約されるまで、長期間にわたり収益を生み続けます。ビルオーナーや管理会社は、現場のことをよく知っている担当者を替えたくありません。なぜなら、担当者を交代すると、業務の抜け漏れが発生したり、トラブル対応ができなかったり　といったことが、必ず起こるからです。

　建物の清掃・設備管理は、建物が存在する限り、必要とされる業務です。単発の取引で終わることは少なく、年間契約や複数年契約として継続するケースがほとんどです。また、景気変動の影響を受けにくく、毎月安定したキャッシュフローを生み出せるため、企業にとって、事業計画が立てやすく、安定して経営できるというメリットがあります。

参入しやすい市場構造

　ビルメンテナンス業界は、市場規模が５兆円を超える一方で、大手企業による寡占化が進んでいません。大手企業から中小企業に至るまで、全国に２万を超える企業が存在していますが、そのほとんどが中小企業です。この状況は、新規参入する企業にも、差別化できる余地があることを意味しています。①地域密着型のきめ細かなサービス　②特定分野への特化　③新しい技術導入による効率化　などによって、独自性を出すことができます。

　ビルメンテナンス業界は、新しいアイデア・技術・サービスを持った企業にとって、チャンスの多い業界といえます。

新しい技術の導入による参入機会

　人手不足への対応として、政府は労働生産性の向上を目標に掲げています。ビルメンテナンス業界でも、デジタル化・清掃ロボットの導入 などが進んでいます。さらに、案件管理のクラウド化・報告書のデジタル化 など、業界のＤＸは進んでいますが、他の業界に比べると、非常に遅れています。

　この状況は、ＩＴ・センサー技術・ロボティクス などの知見やノウハウを持つ企業にとって、大きなチャンスです。新しい技術を活かした差別化により、新規事業が大きく成長する余地が十分にあります。

２　新規事業におすすめの分野・サービス

　前の章で見てきたように、ビルメンテナンス業界は、人手不足や利益確保の難しさといった課題を抱えています。その一方で、ストック型の安定収益や、大手が独占していない市場構造 など、参入するのに大きな魅力もあります。実際に、どの分野・どのサービスであれば、新規参入する企業にとって、勝負しやすいのでしょうか？

　本章では、新規事業としてこれから有望だと思える６つの分野を整理し、それらの分野から、具体的な７つのサービスをご紹介します。自社の強みや関心、経営リソース などを考慮しながら、参入するためのヒントを見つけてください。

新規事業におすすめの６つの分野

【清掃】

　通常の日常清掃は、価格競争が激しく、利益を出しにくいので、おすすめできません。その一方で、特殊清掃 や 高度なハウスクリーニング は、専門性の高い分野のため競合が少なく、適正な単価で受注しやすい特徴があります。さらに、高齢化や単身世帯の増加を背景に、特殊な技術・資格を要する清掃サービスの需要は年々高まっており、新規参入のチャンスが大きい分野です。

【点検・保守】

　空調・給排水・電気設備 などの点検・保守分野もおすすめです。建物の老朽化が進む中、トラブルを未然に防ぐための点検需要は、拡大しています。近年は、ＩｏＴセンサーを活用した遠隔監視や予知保全の技術導入も進んでいます。従来の人による「定期点検」から「データに基づく予防保全」へと進化しつつあり、技術力で差別化しやすい分野です。

【警備・防犯】

　これまで通りの人による巡回警備に加え、ＡＩカメラやセンサーを活用した無人警備・遠隔監視サービスが、少しずつ普及しています。人手不足が深刻な警備業界では、テクノロジーで省人化しながら、品質を維持できる事業者が、今後ますます求められるようになります。

【修繕・リノベーション】

　建物の老朽化に伴う 外壁・屋上防水・配管 などの修繕やリノベーションを担う分野です。日常的な維持管理とは異なり、１件あたりの単価が高く、専門性の高い診断・コンサルティング業務として、高付加価値化しやすい特徴があります。これからも需要が拡大していくと見られています。

【環境・省エネ】

　省エネ法改正やＥＳＧ経営への意識の高まりを背景に、建物の省エネ診断 や 設備更新の提案 を行う分野です。ＬＥＤ化や空調更新の提案を通じて、オーナーのコスト削減と環境負荷の低減を、同時に実現できる点が強みです。専門知識があれば、新規参入企業でも十分な差別化が可能です。

【ＤＸ支援】

　ビルメンテナンス業界共通の「人手不足」「報告業務の煩雑さ」といった課題を、デジタル技術で解決する分野です。業務管理システムの提供や、清掃ロボットの導入支援・保守代行 などは、現場を支える重要な業務として、ニーズが高まっています。ＩＴやロボティクスの知見を持つ企業が、参入しやすい分野です。

新規事業におすすめの７つのサービス

清掃ロボット導入・運用代行サービス

　清掃現場にロボットを導入し、運用・保守までを一括で代行するサービスです。ロボット導入により、現場の収支を30%改善できた事例もあります。人手不足に悩む中小のビルメン会社からの需要が見込めます。ロボット販売だけでなく、稼働データの分析や保守メンテナンスまで、一貫して支援することで、継続的な収益を確保しやすいサービスです。

センサーを活用した設備遠隔監視・予知保全サービス

　空調や給排水設備にセンサーを取り付け、稼働状況を遠隔監視し、故障の予兆を検知するサービスです。「壊れたら直す」対応から、「壊れる前に気づく」予防保全へ転換することで、従来の点検と比べてコストをおよそ半額に抑えられる事例も出ています。センサーを使って集めたデータ活用の知見・ノウハウがあれば、新規参入企業でも技術力で差別化しやすいサービスです。

空調設備の専門クリーニングサービス

　エアコンや空調ダクト内部の洗浄に特化したサービスです。日常清掃では対応しきれない専門領域であり、衛生意識の高まりによって、オフィスビル、商業施設、医療・福祉施設 などからの需要が拡大しています。専用機材や技術が必要なため、新規参入のハードルは高いですが、価格競争になりにくく、安定した収益を見込みやすいサービスです。

画像解析を活用した無人警備・遠隔監視サービス

　ＡＩカメラやセンサーを使い、不審者や異常を自動検知して警備員に通知する 無人・省人型の警備サービスです。人による巡回警備に比べて、少人数で広範囲をカバーできるため、警備業界の人手不足解消に直結します。導入コストはかかりますが、24時間体制の警備を効率的に提供できるため、ビルオーナーにとって魅力的なサービスです。

現場管理・報告書作成サービスの提供

　清掃や点検の現場記録、シフト管理、報告書作成 などを効率化するクラウドサービスです。今でも、点検記録や報告書が手書きの現場も多く、現場作業員にも喜ばれます。紙とExcelに依存しがちな中小のビルメン会社にとって、導入効果が大きい分野です。一度導入されれば、継続利用されやすいため、ストック型の収益が見込めるビジネスです。

修繕コンサルティング・劣化診断サービス

　建物の劣化状況を診断し、修繕計画の立案からコスト管理までを支援するコンサルティングサービスです。ビルやマンションの老朽化が進む中、「いつ？」「何を？」「どの順番で修繕すべきか？」を、適切に判断できる専門家への需要は、非常に高まっています。高い専門性が求められるため、価格競争になりにくく、高単価での受注も期待できるサービスです。

省エネ診断・ＬＥＤ・空調の更新提案サービス

　建物の電力使用状況を診断し、ＬＥＤ照明や高効率空調への更新を提案するサービスです。省エネ法改正やオーナーのコスト削減意識の高まりを背景に、需要が拡大しています。設備更新の補助金活用まで含めてサポートできれば、提案を差別化できます。さらに、導入後の保守契約も締結することで、ストック型の収益化も可能です。

３　新規事業におすすめのサービスのメリット・デメリット

　第２章で紹介した７つのサービスは、どれもビルメンテナンス業界における新規事業として、非常に有望です。しかしながら、どのサービスにも必ず「メリット」と「デメリット」が存在します。専門性が高く、高い利益率を確保しやすいサービスほど、初期投資や技術習得のハードルが高い傾向があります。逆に、参入しやすいサービスほど、価格競争に巻き込まれやすい特徴も見られます。

　本章では、７つのサービスそれぞれについて、メリットとデメリットを整理し、わかりやすく解説します。自社の強み、資金力、経営リソース、さらに地域の特性 などと照らし合わせながら、どのサービスが自社にとって、最も現実的な選択肢なのかを考える際に、活用してください。

清掃ロボット導入・運用代行

メリット

• 人手不足の解消につながり、需要が高まっている
• 清掃ロボット導入後は、継続的な保守・運用の収益が見込める
• 稼働データを使った提案 など、付加価値を出しやすい

デメリット

• 清掃ロボットの導入コストが高い
• 段差・狭い場所 など、ロボットが対応できない現場がある
• 故障時にすぐに対応できる体制が必要

センサーを活用した設備遠隔監視・予知保全サービス

メリット

• 故障を未然に防げるため、顧客の満足度が高い
• 人による点検よりも、コストを下げられる可能性が高い
• 一度導入されると、継続して利用されやすい

デメリット

• センサー・システムの導入コストがかかる
• データ分析・活用には、専門知識が必要
• 古い施設・設備には、後付けがむずかしい場合がある

空調設備の専門クリーニングサービス

メリット

• 専門知識・技術が必要なため、価格競争になりにくい
• 衛生意識の高まりで、需要が増えている
• 少人数で始められる

デメリット

• 専用の機材を使った洗浄技術の習得が必要
• 高所・狭い場所での作業など 危険が多い
• 設備によって洗浄方法が異なるため、知見・ノウハウが必要

画像解析を活用した無人警備・遠隔監視サービス

メリット

• 少人数で、広範囲をカバーできる
• 24時間体制の警備・監視を、効率的に提供できる
• 継続的な契約で、安定した収益が見込める

デメリット

• カメラ・システムの導入コストが高い
• 誤検知（異常でないものを異常と判断）への対応が必要
• 停電・通信障害が起きた時の対応が必要

現場管理・報告書作成サービスの提供

メリット

• 一度導入されると、継続して利用されやすい
• 紙やエクセルで管理している中小企業にはニーズがある
• 開発したシステムを複数の顧客に展開できる

デメリット

• 現場の反発により、受け入れられないことがある
• 競合企業との差別化がむずかしい
• 顧客からの要望に応じて、機能改善・追加を続ける必要がある

修繕コンサルティング・劣化診断サービス

メリット

• 専門性が高いため、高単価での契約が期待できる
• 建物の老朽化がこれからも進むため、需要増が見込める
• 価格競争に巻き込まれにくい

デメリット

• 高度な専門知識・資格が必要
• 検討期間が長く、受注までに時間がかかる
• 診断結果・修繕に対する責任が重い（見落とし・ミスが許されない）

省エネ診断・ＬＥＤ・空調の更新提案サービス

メリット

• 需要が拡大している
• 保守契約につなげやすい
• 環境意識の高い企業から評価を得やすい

デメリット

• 提案には、電気・設備に関する専門知識が必要
• 競合企業（大手企業・家電量販店 など）との競争が激しい
• 提案だけで終わり、工事が他社に発注される場合がある

４　失敗しないための４つの注意点

　ここまで見てきたように、ビルメンテナンス業界は、「人手不足」や「建物の老朽化」を背景に需要が拡大しています。ストック型ビジネスのため、収益が安定していますし、市場が大手に独占されていない など、新規事業として参入しやすい条件がそろっています。しかしながら、「需要があるから」「安定しているから」などの理由だけで参入すると、思わぬところで、足元をすくわれる可能性があります。ビルメンテナンス業界の構造的な課題を、軽くみたまま事業を進めてしまい、①資金繰りが悪化した　②倒産に至ってしまった　企業も存在します。

　本章では、新規参入する企業が、陥りやすい注意点・落とし穴を、４つご紹介します。いずれも事業を始める前に、知っておきたいポイントばかりです。参入を検討する際に、活用してください。

• 価格交渉力が持てず利益を確保できない
• 人手不足・人件費上昇に対応できない
• 入札資格・許認可・コンプライアンス対応の軽視
• 特定の顧客・地域への依存

価格交渉力が持てず利益を確保できない

　ビルメンテナンス業界では、「競合との価格競争で利益が確保できない」「値上げ交渉がむずかしい」という悩みを多くの企業が抱えており、今でもその状況は、ほとんど変わっていません。新規参入企業の営業マンが、最初の契約を取りたいために、相場より低い単価 や 利益を確保できない単価 で契約してしまうケースが少なくありません。後から、値上げ交渉をすれば良い などと甘く考えているのです。

　しかしながら、一度低い単価で契約してしまうと、その単価が基準になり、その後の値上げ交渉が非常にむずかしくなってしまいます。その結果、長期間その単価のまま、契約を継続せざるを得なくなるのです。

　ストック型ビジネスの強みは、「契約が積み上がること」ですが、裏を返せば「低い単価の契約も積み上がる」ということです。目先の受注より、適正単価を優先しないと、後から後悔することになります。

人手不足・人件費上昇に対応できない

　ビルメンテナンス業界では、コスト上昇と価格交渉のむずかしさが同時に進行し、経営を圧迫し続けています。多くの企業が、「賃金上昇で収益が悪化している」「値上げ交渉がうまくいかない」という悩みを抱えています。

　新規事業として参入する時、事業計画を立案する段階で「人件費はこの程度で問題ないだろう」と楽観的に見積もってしまうと、人材採用・人件費上昇 の現実を目の当たりにし、頭を抱えることになります。特に、専門性の高いサービスへの参入を計画している場合は、有資格者・経験者 の確保に、かなりのコストが必要になります。

　人件費は多めに見積もり、具体的な採用手段・採用できなかった場合の対応まで、綿密に計画しておく必要があります。

入札資格・許認可・コンプライアンス対応の軽視

　ビルメンテナンス業を始めるには、「免許」は必要ありません。しかしながら、官公庁や大規模施設から仕事を受注しようとした場合には、話が変わってきます。「登録」「資格」「入札参加資格」などが揃っていないと、そもそも土俵に上がれない仕組みになっているのが、現実です。

　行政機関が所有する庁舎 などの入札に参加するには、建築物衛生法に基づく「事業者登録」が、事実上の必須要件になっています。登録業種は、全部で８種類あります。「建築物環境衛生管理技術者」（国家資格）の資格保有者がいないと、入札に参加できない場合もあります。

　官公庁や大規模施設と取引を行う場合、入札参加に必要な資格・許認可への対応が必要です。新規参入する前に、対象とする顧客・分野・業務に対して、警備業法 や 建築物衛生法 など、どのような資格・許認可が必要かを、調査しておいてください。

特定の顧客・地域への依存

　ストック型ビジネスは、契約が継続する限り安定した収益を生みます。大口顧客との長期契約は、非常に魅力的です。また、新しく参入した当初は、特定の地域にしぼり込んで、契約を取りに行くのが普通です。ただし、特定の大口顧客 や 少数の地域 に依存しすぎると、その契約が解除された時のダメージが、非常に大きくなります。

　大口顧客への依存が危険なのは、①業績悪化　②経営方針の変更　③競合他社への乗り替え　などによって、取引が突然終了した場合、売上の多くを一度に失い、収益悪化・経営破綻につながるリスクがあるからです。さらに、大口顧客が「他にも発注先がある」という立場を利用して、値引き要求 や 条件の悪化 を迫ってくるケースもあります。

　事業エリアを、特定の地域に集中させすぎると、その地域の経済状況や人口減少に、経営が大きく左右されます。少子高齢化が進む地方では、ビルの利用者が減少していく可能性が高いため、別の地域も開拓しないと、生き残りがむずかしくなります。

　新規参入する企業は、特定の顧客・地域に依存しすぎないように、複数の顧客・地域・業務分野 へ分散させることを心がけてください。意識的に分散すれば、１件の契約解除や１つの地域の需要減少でも経営危機に陥らない安定した経営ができるようになります。

５　まとめ

　今回の記事では、ビルメンテナンス業界の現状とおすすめの新規事業について、解説しました。ビルメンテナンス業界の市場規模は約5.2兆円で、少しずつ成長を続けています。最大の課題は「人手不足」で、重層的な下請け構造が特徴です。建物の老朽化による修繕・点検需要が増加し、ストック型ビジネスにより安定した収益が得られる ことから注目されています。今回ご紹介した７つのアイデアを参考にし、新しいサービスを考えてみてください。ビルメンテナンス業界には、多くのビジネスチャンスが残されています。

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